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西塘宾馆哪个好养老地产成:企业打养老地产旗号低价圈地

  养老地产“幌”言

  策划/《新财经》编辑部

  采写/《新财经》记者 赖智慧 饶霞飞 王韶辉

  视觉设计/王鹏

  家住朝阳区的程奶奶今年65岁,是一名国企退休员工,老伴几年前去世,儿子在国外工作,女儿住在离家十多公里的南城。程奶奶一心想找家合适的养老机构安度晚年。但四年来,她一次次考察、一次次体验、一次次失望。

  原因在于,数量有限的公立养老院进不去,要排长队等候;一些民间养老机构收费普遍偏高,服务也不到位。

  放眼全国,像程奶奶一样找不到合适养老机构的老人不在少数。目前市场上可供选择的养老地产基本分为“房企系”和“险企系”两大类型,但无论哪一类,门槛都高得离谱。动辄数十万甚至数百万元的费用,将许多有养老需求的老人挡在门外。

  不可思议的是,在老年人难找到合适养老场所的同时,一些民办养老机构却因入住率低而发愁,有些养老机构只有少数几个老年人入住,贴钱运营已成常态。生意清冷的养老机构甚至让投资人觉得,做养老产业只是一厢情愿,没有出。

  这样供需脱节的现象,并没有因为眼下养老地产的火热而改变。相反,现在各类打着养老旗号的地产项目,最终都没有建成真正的养老设施,而是配套极少数养老设施作为点缀。

  土地成本高是开发商面临的最处,土地审批难造成的运营成本高等现实情况让养老机构很难盈利,甚至可能长期面临亏损。如果养老地产的土地获取途径跟商业地产一样,那么两者的成本也就相当,但养老地产的投资回报周期却要长很多,一般都要7?10年,是商业地产的2倍。

  在这种情况下,若非出于无奈,没有哪家开发商愿意拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。因此,更多开发企业都是打着做养老地产的旗号低价圈地,然后开发成住宅销售。

  “养老”也就成了开发商从事商品房开发的。

  业内一直声称,我国养老地产没有盈利模式,但有专家认为,养老地产运营不好的一个重要原因是,目前养老地产没有真正做到为老年人服务,没有充分结合老年人的需求,而过分在意快速的投资回报。

  只有读懂老人,再做地产,才是养老地产的出,才能让老年人老有所养。

  养老地产成为开发商

  开发商往往以养老地产为名头去拿地,在土地市场价格日益走高的市场背景下,养老地产成为开发企业进行“圈地运动”的工具。

  文/《新财经》记者 赖智慧

  “养老地产很热,但其实并不好做。”刘达指着酒店窗外一个正在动工的养老公寓项目对《新财经》记者说。那一刻,他的表情略带兴奋,但也有些茫然。兴奋的是,他进军养老地产的愿望开始实现;茫然的是,他担心自己找不到合适的养老项目运营模式。

  刘达是湖南一家房地产开发商老板。6年前,因看好长沙地产行业发展前景和巨大商机,他雄心勃勃地加入到住宅开发的队伍中来,得益于过去几年国内房价一飞涨,刘达也赚得盆满钵满。但随着最近两年地产调控政策的实施,销售压力就此到来。

  通过朋友的介绍和实地调查,刘达萌生了转型之意,目标是时下方兴未艾的养老地产。目前他在长沙望城区的养老园区已经开工,但他只打算建少部分养老设施,多半还是住宅和商业配套。

  “道理很简单,因为全做成养老公寓根本经营不下去,国内纯粹的养老地产没有成功模式。”刘达对记者直言。

  刘达的做法和想法代表了目前众多养老地产开发商的行为。随着中国快步进入老龄社会,养老事业备受关注,养老地产也吸引着各地产开发商争相涌入。但养老地产最终不为养老,大多成为开发商从事商业开发的。

  同策咨询研究部总监张宏伟表示,开发商往往以养老地产为名头去拿地,在土地市场价格日益走高的市场背景下,“养老地产成为开发企业进行‘圈地运动’的工?具”。

  2万亿元养老市场的

  刘达进军养老地产并非心血来潮,在此之前,他曾尝试过向旅游地产转型,但经历了一番考察后,最终选择了养老地产,“因为养老地产有很大发展前景和市场空?间”。

  养老地产空间到底有多大呢?先看看国内养老产业的市场需求。

  中国老龄研究中心主任党俊武提到了两个数字,第一个是老龄委此前公布的未来我国老年人口数量,到2053年是4.87亿;第二个数字是失能老年人以及半失能老年人,目前这一数字有3300万。

  世联地产战略顾问事业部副总经理杨文斌接受采访时表示,预计2025?2040年,我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算,整个市场产值有2万多亿元。

  事实上,中国人口老化还有结构性的问题。太阳城集团董事局朱凤泊认为,中国从20世纪70年代末开始实施计划生育,形成了一批“421”家庭,有四个老人,中间一代两个人,下面一个孩子。朱凤泊认为,“421”家庭出现以后,对家庭的养老功能形成了冲击,也就为未来养老产业带来了市场空间。

  在养老产业这块大蛋糕中,养老地产能分享到多大份额呢?

  国务院办公厅印发的《“十二五”社会养老服务体系建设规划(2011—2015)》中提出90/07/03模式,即老年人90%为居家养老、7%为社会养老、3%为机构养老。这也意味着要想实现90%的居家养老,就要有更多的社会资本加入适老居住区的建设。

  在大学住宅与社区研究所副所长周燕珉看来,在90/07/03模式中,90%居家养老、7%社会养老都是养老地产的机会所在。

  除了养老产业空间大外,养老地产热的另一个原因是,目前我国机构养老和社区养老模式存在不少弊端。

  一方面,数量极其有限的养老机构很难满足日益庞大的老年人群体;另一方面,养老院等福利性质的养老机构普遍面临床位紧缺、人手不足的问题,而以行政区划分的社区养老,又往往缺乏专门为老人服务的资源,在养老服务方面的专业性上存在不足。

  “社区的养老服务建设滞后,住宅设计适合老年人的程度低等,这些因素对实现居家养老提出了较大的挑战。”周燕珉如是说。

  正是由于家庭养老日益困难,养老机构及社区养老又不够专业,一种能将“居家性”及“专业性”相结合的养老模式就有了新的市常其中,专为老年人设计、打造的老年人公寓或专业化运营的养老机构将是两大发展方向。这正是近年养老地产快速升温的原因。

  房企、险企扎堆养老地产

  事实上,除了对全国养老行业和养老设施的了解外,刘达此前也花了大半年时间了解长沙当地的养老情况和市场需求。他的初步判断是,未来10年,长沙这个城市的社会养老就会有很大起色。

  为此,他历经波折,终于在长沙望城区一个青山掩映、绿水怀抱的村落处拿了地,开始打造他期待已久的养老公寓,并于2012年年初开始动工修建。

  就在刘达进军养老地产的同时,长沙各地打着养老公寓旗号的项目如雨后春笋般开建。“仅望城区就有好几个在建的养老公寓项目”,据刘达介绍,由于地理和不错,有两个养老项目离他的项目所在地不到一公里。

  国内许多房地产公司也扎堆进入养老地产。

  早在2008年,保利地产已涉足养老地产研究,直到目前,保利上海西塘安平老年健康生活小区才开发建设。远洋地产2010年即开始启动了对老年地产的研究工作,其首个机构养老的产品模型亦庄项目也于今年启动。

  2010年年底,万科也宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支。万科总裁郁亮要求万科、上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式。绿城集团也多次表示,未来将告别纯高端地产发展模式,积极向养老、旅游多元化模式转型。

  有统计,现已有超过三成的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。除了房企积极进入养老地产之外,以泰康、新华、平安等为代表的保险资金也积极圈地建中高端养老社区。

  2012年12月,新华保险与广州市签订战略合作协议,双方将在养老、健康产业以及医疗卫生等领域合作。在此之前,新华保险明确将养老地产作为重要战略,并已经注册了两家项目公司来支持其养老产业的发展。

  泰康人寿此前聘请专业公司针对不同地区进行专门的养老调查,花了两年的时间于2012年在、上海等地圈地成立养老社区。2012年6月,泰康人寿旗下第一家养老社区在昌平区奠基开工。

  中国人寿首个养老养生国寿()生态健康城于2011年11月在开工。据记者了解,中国人寿在福建厦门也有养生项目,在全国共有6个养老养生,其规划的“一南一北”养老养生示范的格局已经形成。

  之前在此领域表现相对保守的中国平安也不甘落后。2012年9月,中国平安进军养生养老产业的首个项目“桐乡平安养生养老综合服务社区”在浙江省桐乡市正式启动。一名保险从业人员对记者透露,按照目前中国平安内部规划,未来将在“环渤海”、“长三角”、“珠三角”、西南部、海南岛等5个地区规划养生养老地产项目。

  令跌眼镜的是,一些与地产和保险无关的企业也在布局养老地产。比如中石化今年4月上旬就斥资80亿元在四川布局养老项目。中石化四川销售公司董事长黄久长目前表示,公司欲将该项目打造成国内最好的养老产?业。

  “养老”只是

  养老地产如此热,最终建成的项目是否真的用来养老呢?答案是否定的。

  自2012年下半年以来,国内一直处于调控之下的住宅型房地产又开始抬头,、上海的房价有所松动,长沙当地一些新楼盘也陆续开盘,价格正在上涨。精明的地产人刘达便选择这个时候开始出售其养老社区楼盘。

  据刘达介绍,该楼盘虽然在郊区,但不错的和宣传中主打的“养老”概念还是吸引了不少顾客前往。但实地了解之后,顾客们发现,这个所谓的养老社区只是象征性地有一个面积不大且级别较高的养老院,而大部分都是住宅和配套商业。这让他们大为不解,甚至有上当的感觉。

  一名两年来一直在长沙寻找养老公寓的人士就愤然表示:“几乎每个养老地产都不是真正建养老社区,都是搞商业开发,真是不能相信这些楼盘的宣传。”

  但刘达有自己的解释,他对记者表示:“你可以说我们是打着养老的做项目,但我们有难处,要是全建成养老公寓不但卖不出去,就算卖出去了也看不到收益。因为目前开发商基本没有探索出有效的养老地产模式。”

  刘达的难处也是各大开发商共同面临的困惑。现在全国多数养老地产最终都以商业开发为主,只是象征性地配备极少部分养老项目。

  “我开始做养老地产后,接触了上百家企业,真正能做好的不到10%,另外60%的企业根本没有想好自己要做什么。原因在于,我们没有专业的养老地产设计机构,没有专门的为养老地产提供养老服务的机构,还是照传统的房地产模式来运营,这当然不能成功。”全国房地产经理人联盟养生养老地产委员会主任对记者表示。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,开发商往往以养老地产为名头去拿地,在土地市场价格日益走高的市场背景下,养老地产成为开发企业进行“圈地运动”的工具,成为房企曲线拿地的“拿地模式”。

  据其介绍,从具体案例情况来看,比如一个养老地产只需要300亩土地,而开发商有可能拿地超过1000亩甚至更多,那么剩余的700亩做部分配套和住宅开发,开发企业通过1000亩的圈地,从总体上实现养老地产项目的整体盈利。

  养老项目盈利难

  为何热衷从事养老地产的开发商都不愿运营养老项目呢?

  对从事养老地产的开发商而言,最大的难处是,土地审批难造成的运营成本高等现实情况让养老机构很难盈利,甚至可能长期面临亏损。

  一个不争的事实是,如果养老地产的土地获取途径和商业地产一样,那么两者的成本也就相当,但养老地产的投资回报周期却要长很多,一般都要7?10年,是商业地产的2倍。

  “普通的商业地产都是可以用来销售的,但如果做养老地产,则需要进行相关的配套设施建设,比如无障碍设施建设、医院等,这些都需要开发商来投资,但不可能立刻见到收益。”中国房地产协会老年住区专家委员会执行主任朱文俊表示,“如此一来,若不是大的地产企业,很难有实力进行养老地产开发。”

  业内人士一针见血地指出,在这种情况下,若非出于无奈,并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。记者在调查中发现,更多的企业是打着做养老地产的旗号低价圈地,然后卖住宅。

  国内最早专门面向老年人的房地产项目——太阳城国际老年公寓的开发商朱凤泊对此深有感触。

  十多年前,朱凤泊以每亩30万元的价格拿到了623亩土地,按照国家可以开发40万平方米的住宅,但是因为要建设医院、护理院、养老院等配套设施,太阳城只开发了31万平方米的住宅。以6200万元作为启动资金的朱凤泊通过销售1600单元的住宅缓解了前期的开发资金短缺,用于下一阶段的开发。之后,5座老年公寓陆续投入使用,太阳城靠收柔员费以及年服务费才缓慢地实现了盈利。

  与太阳城齐名的亲和源也是如此,据其高层公开介绍,成立7年、在投入资金超过6亿元之后,该项目才首度实现财务持平,前5年都相当。

  除了拿地难,养老项目的经营更是摆在企业面前的一题。花样年总裁曾坦言,养老地产的核心竞争力不是开发能力,也不是投资能力,而是管理能力。

  远洋地产一名养老业务营销经理就表示,养老地产是一个涉及较多产业链的复杂行业,其中除了适老化设施营造之外,还包含老年活动、老年教育、老年医疗护理等方面。她认为,这其中最重要的就是护理人员的培训和保?留。

  戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文指出,不同类型老人对硬件设计和软件服务有不同的需求,包括养生、护理和治疗,而这三个专业领域进入的台阶都相当高,不是普通服务商能够随便跨越的。目前在这样的专业服务体系发育远不成熟的情况下,让普通房地产与之对接,肯定没法找到着力点。

  在黎庆文看来,房地产商有拿地关系多、开发建设管理经验多、融资渠道多、有营销资源和经营管理经验等优势,但缺乏养生、护理和治疗等技术资源。

  而拥有养生、护理和治疗等技术资源的疗养机构、护理机构和医疗机构又缺乏房地产开发商的优势,做起物业开发力不从心。

  房地产开发商与专业机构合作的开发也罕有成功案例,原因是房地产开发商与专业机构的盈利模式大不相同:一个是追求短期套现,一个是追求长期服务获利。

  对于有地产商已通过养老地产盈利,多名业内人士对记者表示,这些利润不是纯养老地产项目部分,而是养老地产部分之外的住宅开发、商业配套的开发,开发商通过这些利润来补充、支援养老项目,www.yyjnhotel.com从而总体上实现项目的利润平衡或盈利。

  读懂老人再做地产

  读懂老人,再做地产,才能既让养老地产实现盈利,也让老年人老有所养,老有所依。

  文/《新财经》记者 赖智慧

  国内养老市场有些怪。

  虽然养老地产层出不穷,各类机构大量涌入,但许多老年人找不到养老场所。而不少养老机构因入住的客人太少而发愁,生意清冷的养老机构甚至让投资人觉得做养老产业是一厢情愿。另一个奇怪的现象是,各类打着养老旗号开发的地产项目都不愿建真正的养老设施。

  出现这些怪象的原因到底是什么呢?

  《新财经》记者今年4月对部分养老机构和湖南、浙江等地的养老市场进行了采访和了解。整体来看,目前国内的养老市场就是一个原本应该相互关联、事实却无法对接的市常

  读懂老人再做地产,才能既让养老地产实现盈利,也让老年人老有所依。

  老年人无处养老

  家住朝阳区的程奶奶今年65岁,是一名国企退休员工,由于老伴几年前去世,儿子在国外工作,女儿住在离家十多公里的南城,不愿居家养老的程奶奶一心想找家合适的养老机构,以安度晚年。但4年来,她一次次考察、一次次体验,但一次次失望而归。

  究其原因,程奶奶对记者表示:“公立养老院进不去,要排很长的队。一些民间养老机构收费太高,而且服务太差,一些硬件设施非常好的养老公寓,服务又跟不上。”

  找不到合适养老机构的老人并不只有程奶奶。据记者了解,目前市场上可供选择的养老地产产品基本分为“房企系”和“险企系”两大类型,但无论是哪一类,门槛都高得离谱。昂贵的入住门槛将许多有养老需求的老人挡在门外。

  有报道,由祈福地产开发、位于番禺祈福新邨内的祈福护老公寓,是广州最早出现的养老地产之一,该公寓是以“合租”方式,一套房分成数间出租,月租金4500元?8000元。如果是两夫妻同住,可以选择月租1.3万元或1.55万元的两房。

  在祈福护老公寓内,除了餐费和医生简单的身体检查费用,其他护理费用均要自理。有人进行了计算,两房的月租已可以在祈福小区内供一套别墅。由于消费较高,很少有内地老人入住,里面住的老年多来国地区或其他国家。

  前不久,“天价售卖20年使用权”的养老地产颐福居也备受关注。据此前报道,一间20多平方米的单间,需要花费28万?45万元才能购买一个VIP床位的20年使用权,每个月还要另外缴纳数千元的服务和管理费用。

  程奶奶的儿子她不要找一些“房企系”养老机构,认为“保险系”养老地产的情况会好一些。但事实是,险企养老产业的模式主要是客户购买指定产品以获得入住资格。有业内人士表示,从泰康人寿个险渠道购买保险产品入住泰康养老社区的资金门槛甚至从200万元被提高到了300万元。或者年缴保费30万元,分10年期缴费;或者一次性缴费300万元。

  值得注意的是,即使交了数百万元的“入场费”,物业管理费、保洁服务费、基础文化娱乐活动费、标准设施设备使用费、限定额度内的能源费用等还需再缴纳。

  除了费用高以外,一些养老院的服务跟不上,也令许多老年人望而却步。家住长沙的张奶奶今年70岁,住当地一家养老院已经两年,她花8万元买断了她现在居住的套间,每月再交500元服务费。但她最近想换地方,或者搬回家和儿子住,原因是对养老院的服务不满意,“设施差,饭不好吃,护理人员的服务也不周到,让老人感觉不到温暖”。

  另外,老年人找不到养老院与目前国内养老机构太少有关。据有关数据显示,截止到2011年年底,全国各类养老机构的养老床位315万张,床位数占老人总数比例仅为1.77%。据市民政局的数据,截至2011年年底,养老机构总数为401家,其中公办215家,民办186家,每百名老人拥有的床位数为2.9张。

  “十二五”时期,随着第一个老年人口增长高峰的到来,我国人口老龄化进程将进一步加快。养老机构虽然近年来一直在兴建中,但是远远不能满足现状。

  养老公寓生意清淡

  不可思议的是,在老年人难找到合适养老场所的同时,一些民办养老机构却因入住的客人太少而发愁。

  江明远是浙江无锡一家养老院老板,此前从事过房地产开发,两年前投较多资金建起了一个养老公寓,依山傍水,加上江浙一带常年湿润的气候,使得这里的很好。但经营两年来,入住的老人并不多,只有一半入住率。

  江明远对记者表示:“现在经营成本在上升,水费、电费和菜价都在涨,护工人员的工资也在上涨,这样的入住率看不到盈利的希望。”

  也是类似情况。

  有做过调查统计,目前具有市户籍的60周岁以上老年人约251万人,约占户籍人口总量的20%。按照国际水平,在机构集中养老的老年人比例一般应为4%,因此本市需要有10万张养老床位才能满足需求。但是,目前市的养老床位不足9万张,床位缺口明显。

  但与床位缺口不相称的是,却存在4万张左右的空置养老床位,民办养老机构表现得尤为突出。

  位于市东四环的嘉德老年公寓是一家民办养老机构,无论从地理还是从基础设施来说,都算不错,并且在养老领域经营多年。该院院长王岩此前接受采访时表示,目前,公寓拥有床位360多张,老年人的入住率在90%左右,而一般这种规模的养老机构,入住率能够达到70%以上就差不多可以实现收支平衡。但是,即便有较高的入住率,嘉德老年公寓仍无法摆脱收支困扰。

  业内人士表示,目前国内相当一部分的民办养老机构入住率较低,甚至有些养老机构只有几个老年人入住,贴钱运营已经是业内常态,尤其是对于新成立不久的民办养老机构来说,更是如此。

  针对民办养老机构压力较大的现状,为鼓励更多的社会力量参与到养老事业中来,市也提供了很多的政策支持,比如说新建床位补贴、老年人入住补贴、税收优惠等政策,补贴的力度正在逐年加大。

  读懂老人再做地产

  事实上,目前之所以没有成熟的养老地产模式,之所以出现老年人找不到养老机构而养老公寓又少有人入住的矛盾情况,是因为目前养老地产没有真正做到为老年人服务,没有充分结合老年人的需求,而过分在意快速的投资回报。

  在许多开发商看来,养老地产就是用来养老的地产,包括适宜老年人居住的如老年住宅、老年公寓、养老公寓等项目的开发和经营的过程。但在戴德梁行华北区策略发展顾问主管王晨看来,真正的养老地产首先应当是老年人能享受到的服务,其次是投资或购买养老地产所能获得的财务安排和回报,最后才是地产的概念。

  王晨认为,目前所有的养老地产都无决这个问题,养老服务和地产两者应该结合来做,应当是一个产业的运营模式。

  亲和源董事长奚志勇也持同样的观点:“养老离不开地产,但是养老更多的是照顾老年人的生活,说到底,服务才是最根本的。”

  但目前国内现有的养老项目中,有的只是在社区内配建一两栋“养老住宅”,有的甚至纯粹以养老住宅的名义销售一般楼盘。更重要的是,这些冠名为老年公寓的住房,并未考虑老年人的生理行为特征,配套的硬件设施和软件服务都处于空白或低水平阶段,与真正意义上能够满足老年人的老年住宅相去甚远。

  经济学家吴敬琏曾表示:“养老地产不应该完全是地产,它所涉及的方面会很广,是一套完整的产业链,包括医疗护理、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务直到日常起居,不能一概而论。老龄化产业是一个很大的产业,这种产业带有一定的公益性,应该在服务上多做文章,而不只是房地产商卖房子那么简单的问题。”

  “目前国内在建的养老地产项目,尤其是一些仅在项目中占据一两栋的老年公寓,没有按照规范进行设计,室内的适老设计更是一家一个样。”资深建筑设计师张婷说,目前,这套设计规范起到更多的是选房指南的作用,让拽了解什么样的设计可以让老人住起来更舒服,但在开发商定制的精装户型中,拽已经了装修设计的决定权。

  在全国工商联房地产商会会长聂梅生看来,有意涉足该领域的房企要清楚老年产业的属性:首先应有地产属性,有住宅、普通商业地产和医疗保健等;其次要有非常强的金融属性,比如说证券、基金、保险、储蓄性的产品,会在这个链条中得到发挥和承载,还包括客户理财、老年理财的内容;再次要有服务属性,服务于核心的需求和老年增值的需求;此外,还应当有非常强的人文属性,属地文化很强,只有这样才能让老人觉得是家。

  读懂老人,再做地产,才能既让养老地产实现盈利,也让老年人老有所依。

  国内三家养老机构运作模式

  目前国内比较著名的机构养老社区有的东方太阳城、太申,上海的亲和源等,共性是均具备老年公寓、健康会所、老年护理院、老年大学、景观花园等机构和设施。

  东方太阳城是套用美国著名退休社区“太阳城”的名字和建设的一个商业住宅区,在郊区开发大型综合养老社区,至今已经经营十余年之久,目前已经有了庞大的业主客户群。在早期依靠当时的土地政策获得了大量低价土地,并通过销售迅速回收资金,属于美国退休社区开发模式在中国应用的比较早的案例。

  但是该社区内除了一些基本的老年人设施之外,并不涵盖养老和照护服务,入住的人也没有年龄,所以并非真正意义上的美国式养老社区,不能完全享受一些养老方面的优惠政策。

  太申是会员制的代表,特点是养老与养生的结合,产生度假型养老的住宅模式。它通过会员制来吸纳顾客,为会员提供服务享受权,同时依靠自有资金和会员押金持续投资养生产业,其养老院部分本身不产生盈利,而依靠度假山庄和太医馆作为主要收入来源,以度假和医疗资源来补贴养老,因此养老经营收费较低,客户层级广泛,符合一般意义上的养老服务机构要求。现在太申的会员入会时需要交纳一定数额的押金,到退出时返还。这部分钱在存续期间一半用于发展敬老院基本建设,另一半留存账户以备退还周转。

  亲和源的特点是将居家和养老相结合,提供了一居及两居的住宅选择,采用会员制以户为单位入住,营造了住家的感觉。该项目是由民营企业投资6亿元打造的高端养老公寓,会员卡的最高售价高达80万元。

  与太申的会员获得服务享受权不同的是,亲和源会员享有的是房屋使用权。为体现居家感觉,亲和源多数只提供秘书式和管家式服务,营运之初只采柔员制,但后来由于遇到了大部分会员制养老机构均面临的现金流短缺问题,因此了几栋老年公寓卖产权房,成为了会员制+销售制的模式。

  和熹会的型养老模式

  “和熹会这个项目本身不具备可复制性,目前所收的会员费不要说土地成本和建筑成本,连装修成本都远远不够。”

  文/《新财经》记者 王韶辉

  气派的大门、高大的前厅、富丽的装潢,加上身着蓝色的前台小姐和门前服务生,你几乎随时能看到西装笔挺的商务人士和拖着拉杆箱的差旅人员,但这里并非一家星级宾馆,而是保利地产在的第一个养老项目——和熹会。

  尽管被评论界诟病为装修堂皇、气质冰冷,缺少家的归属感,但是由于地理优越、硬件设施完备,加上并未脱离主流市场的消费定位,也让很多业内人士看好这个项目的未来。

  不断加深的对住宅市场的调控促使开发商向持有物业模式转型,而对养老问题的担忧让很多人看到了其中新的商机。保利地产在2012年度计划里提到试水养老地产,董事长宋广菊更是表示养老地产将成为保利未来新的利润增长点。

  但是知易行难,高昂的产品造价与当前市场需求之间的脱节,让很多养老地产项目更像是一个博宣传的噱头。投资大、回收期长的养老地产到底该怎样做也成为了行业共同面临的问题。

  “现在这一阶段区域养老需求产生的支撑能力其实都还不够,有实力住到高端商业养老项目中去的客户非常少。而且在中国做养老地产有经验的人太少了,没有有经验的策划人员,没有有经验的管理人员,基本上一拍脑袋就做的其实都做不太好。”戴德梁行华北区研究部主管及高级助理董事魏东向《新财经》记者说。

  不可复制的星级养老公寓

  “从去年12月24号开幕,到目前为止有34名老人入住,按照总编300人来讲租住率达到11%。”保利安平养老产业副总经理钱京对《新财经》记者说。

  他表示,对于一个高端老年公寓项目,这样的入住速度“还可以”。这是4月中旬的一个周末,天气晴好,和熹会的大厅内人来人往,不仅有很多看房子的家庭和老人,还有一个80多人的老年参观团。

  65岁的徐大爷在女儿的陪同下也来看了房间,他们本身就是西山林语小区的拽,住进口的老年公寓心里比较容易接受。徐大爷看过住宿的房间,觉得条件还不错,让他更感兴趣的是位于一楼的活动室,室内高尔夫、台球、沙狐球都兴致勃勃地玩了一会儿。徐大爷说:“现在入住的老人都是70岁以上的,感觉年纪比较大,所以还不能决定。”

  根据客服经理孙娟的介绍,和熹会采用会员制加房租的收费模式,目前会员费10万元,加上医疗押金2万元,西塘宾馆每人每月伙食费900元,费500元及以上不等。房屋租金则根据居住面积和朝向从多元到5000多元/月不等,每个房间两张床位,也就是一张床位的租金是房间租金除以二,但是目前入住的老人都比较注重条件,所以除了夫妻两人共用一个房间的,其他老人都是单独一人租住一个房间。

  “前30个老人的会员费是5万元,现在会员费为10万元,这也是根据市场接受程度调整的结果。”钱京说。

  2012年年中的时候,和喜会项目曾经在保利的一些小区内做推广,当时介绍的价格是会员费40万元再加房租、餐饮费??高额的会员费或称为风险金作为入住条件是早期很多养老地产的收费模式,商希望通过一次性收费快速回笼资金,覆盖土地及建房的成本。但从和喜会的演变来看,这样高额的会员费制度很难被市场接?受。

  由于和熹会是由保利地产西山林语小区内的一座酒店改建而成,现成的土地和楼盘为这个项目减少了很多前期投资压力,让它可以轻装上阵,成为“保利地产探索养老地产的第一块试验田”。

  钱京坦言:“和熹会这个项目本身不具备可复制性,目前所收的会员费不要说土地成本和建筑成本,连装修成本都远远不够。不可能老年公寓都按照四星级酒店的标准去投入建设,再做新的老年公寓项目会按照老年住宅的水准去做,酒店的装修和住宅装修成本差太多了。”

  事实上,与目前许多正在开发的养老地产项目不同,和熹会当初开建时有一定的成本优势,因为酒店建成较早,因此其建筑成本要比现在的新养老机构要低,这也意味着同样价格的收费,它的利润会高于新建的养老机?构。

  和熹会是通过对原有酒店建筑的后期,做成保利对养老机构的探索项目,通过它把养老服务的体系建立起来,为以后第二个、第三个老年公寓的运营管理做准备。

  不计成本的养老探索

  虽然和熹会目前来看收益并不好,但却是保利地产长期来不惜成本的探索。

  在保利地产2012年度计划里,试水养老地产被列为重要的一项规划,董事长宋广菊更是表示养老地产将成为保利未来新的利润增长点。但是知易行难,做养老地产的想法早就存在,真正付诸实施已经过了数年准备。

  早在2008年,保利地产就派高层到日本考察养老地产的经营模式;2011年8月,保利地产与安平投资有限公司共同出资成立养老产业专业管理公司;2012年12月24日,第一个养老公寓项目和熹会开幕。

  因此,和熹会可以说是保利地产不计成本打造的一个“典范”,就如钱京所说,更多是借助这个平台以建立起一套养老服务的体系。

  钱京表示,未来把整个项目都开发成老年公寓的可能性不大。“整个项目都做老年公寓是不太可能的,西山林语整个小区的建筑面积是120万平方米,拿出2万多平方米来做老年公寓现在看来还是有点儿大,有1万到1.5万平方米的老年公寓在一百二三十万建筑平方米的项目中就足够了,以后我们会探索适当规模的问题。”

  “保利地产在全国42个城市都有开发项目,其中很多项目中都有可以成老年公寓的自持物业,这也是我们下一步需要探索的方向。今年地产公司比较明确的是、上海等城市中都要筹建老年公寓项目。”钱京说。

  良好的硬件是借助了已有的条件,但这个项目想要获得成功更多还是要靠软件——服务。怎样服务老人,组织安排老年人的生活起居和集体活动,还有日常保健,甚至医疗康复方面的照顾才是真正决定项目成功与否的关?键。

  今年2月初,春节到来前夕,和熹会组织了亲子论坛的孩子们探望老人、表演节目,让老人享受到天伦乐趣。孙娟介绍这样的活动和熹会将经常组织,比如请戏曲票友来和老人联欢,请老年舞蹈队、服装表演队来给老人表演和交流,另外每天这里都会组织各类集体活动,“绝不会让老人闲着没事做”。

  最受咨询者关心的还是医疗护理的条件。和熹会因为有医疗背景的安平公司参与,所以医疗与保健康复养生的比重比一般的养老机构要大得多。

  和熹会内设有安平门诊,有常年住诊的全职医生,还有999医疗急救车。服务人员大都为护校毕业的,在护理专业上有一定优势。

  而在特殊护理收费方面,孙娟介绍,完全自理的老人护理费用最低是500元/月,对于需要特殊照顾的老人会有一个10天的观察期,然后根据老人身体状况确定一个收费标准,最高可以达到几千元/月。不知道现在入住的老人中是否有人需要全方位护理,在服务与收费标准之间,和熹会显然也需要探索出一套合理的模式。

  在钱京看来,现在养老地产更多关注的是地产开发,对养老机构、养老设施投入运营之后运营平台的建设关注比较少,“我们探索的一个重要方面就是运营管理体系的构建问题。我们做的是养老机构,第一是要把这样的老机构办成医院;第二是要以对老人的生活照料为主,这需要有必要的医疗专业知识和技巧,能娴熟地运用在日常的照料过程中,所以在护理模式上我们在做一些探索。”

  长期投资价值被看好

  花大把资金和时间建一个不错的养老公寓,所收会员费连装修成本都不够,这样的举动也许只有像保利地产这样财大气粗的大型房企才可能做。相比之下,许多地产项目虽然打出养老地产旗号,但大都是度假地产、旅游地产的宜居养老概念,与真正的“养老”相去甚远。

  据了解,现在大部分开发商的收益都集中在第一阶段,就是一次性房产销售的收益,后面几个阶段实际上是可以给开发商带来高额回报的,但是涉及的开发商还比较少。目前规划长远的开发商都开始向长期持有物业转型,这些可持续发展的模式包括商业、文化地产、养老地产?等。

  即使看好未来的养老市场,但是高昂的土地及建设成本让养老地产真的有利可图吗?魏东表示比较乐观,“我接触过一些境外投资基金进来做养老地产,这些基金对回报的要求非常高,他们应该是很看好这块市场,所以未来应该会不错。”

  戴德梁行华北区企业服务部主管及董事也看好养老地产长期的投资价值。“从月嫂的成本就能看出个人护理服务这块的价格会越来越高。中国的养老地产才刚刚起步,还没有特别成型的产品,但是未来10年应该会有很大的发展。以泰康的模式为例,100万元的会员费,加上每月近万元的房间租金,利润肯定是不错的。”

  能付出这么高成本的市场群体是否会太少呢?

  认为在中国的一线城市应该不成问题。“再过20年,六七十岁的老人去这样一个地方每月花一两万元享受养老服务,很多人都负担得起。”但也指出,“做养老地产是比较鼓励的方向,如果拿地价格比较便宜,那么相对利润就确实可以较高。可是任何市场做的人多了都不行,泰康做了,保利做了,如果别人都跟着做就未必可?行。”

  养老地产更接近于持有型商业地产的运作模式,需要较多的资金沉淀,投资回报周期长。就如业内人士指出:“养老产业中的地产并不是盈利载体,后期运营服务才是企业持续追求的利润点。”

  就现在来看,养老地产的盈利基本上靠地产销售项目赚钱,纯养老运营很难覆盖成本。

  太阳城集团特别助理张华正在介绍经验时,讲到太阳城13年来摸索出的操作模式,就是一块地用三七分的方式,把70%的房产进行销售,30%的房产自己持有、自己经营,这30%里面包括各种设施,当然也包括老年公寓。

  国外如何养老

  以美国为例,老年人的居住设施大致分为五类:式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区,每一类辅以相应的服务管理体制。

  文/《新财经》记者 饶霞飞

  近年来,随着养老地产的兴起,各资本蜂拥养老地产。大型险企如中国平安、中国人寿、泰康人寿,大型房企如绿城、万科、保利,大型基金如社保、红杉、IDG等,均已经成为各个养老主题地产项目的实际开发商。

  然而,由于国内养老地产处于发展初期,可借鉴的经验并不多,这些企业对养老地产的试水皆在摸索中进行。

  “现在都是摸着石头过河。”克而瑞研究中心一位研究员在接受《新财经》记者采访时表示,“国内对养老地产可提供参考借鉴的成功项目几乎为零。”

  与国内的养老地产模式乱象丛生的现状不同的是,国际上很多发达国家由于早已步入老龄化社会,形成了丰富、成熟的养老地产开发模式。近几年,中国的各种养老机构、开发商纷纷走出去参观、学习,于是,国外的一些经典项目也成了中国养老地产的样本。通过这些“样本”,我们也许能感“中国养老地产”的未来。

  欧美养老:社会养老

  从19世纪中后期开始,发达国家就陆续进入了老龄化社会。目前,发达国家60岁及以上人口占总人口的比例已达22%。在长期应对老龄化的实践中,欧美国家形成了许多养老模式。

  由于有经济实力的支撑和居家形态诸多方面的因素,这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能:在社会保障体制中,老年人被赋予了生活的经济能力;在福利设施、服务体系以及居追境等方面,针对老年人的生理情况,采用不同层次、不同类别的设计。

  以美国为例,老年人的居住设施大致分为五类:式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区,每一类辅以相应的服务管理体制。

  美国的养老模式有盈利和非盈利之分,前者大多为私人公司所办。其养老社区建筑规模大,有各种各样的俱乐部,开设的课程和组织的活动超过80种以上。太阳城就是其典型代表楼盘。

  说起太阳城,很多人都不陌生,在就有两个:太阳城和东方太阳城。但多数人不知道,太阳城的“鼻祖”在美国。太阳城中心始建于1961年,坐落在佛罗里达西海岸,是美国较大的老年社区之一,现有来自全美以及世界各地的拽1.6万户,并一直处于持续增长的态势。

  美国太阳城的整个社区包括“太阳城中心”(家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的居住公寓)以及“广潮六大居住社区。以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和。

  在太阳城,无论哪个年龄段的老人,选择哪种住宅,都能享受到积极活跃的老年生活方式。每人每年缴纳一定费用,就能享受室内和室外游泳池、网球、推圆盘游戏尝草地保龄球、健身和娱乐中心等设施。另外,在社区内,还有各种各样的俱乐部,是老年大学的组成部分,开设的课程和组织的活动超过80种,包括木匠活、缝纫坊等,甚至还有中国画。太阳城的建筑、管理、经营一切以老人为中心。这里还有个:居民必须是55岁以上的老人,18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。

  值得国内企业借鉴的是,太阳城属于住宅开发性质,盈利模式主要是住宅销售。另一方面,太阳城社区内不建设相应设施,主要依赖社区等所在城镇提供的大市政基础配套,这使得前期投入成本大幅降低。

  不过,由于国内公共医疗资源匮乏,大市政基础配套设施不够完善,如果国内企业在建设养老社区时不提供一定的医疗、护理等配套设施,会极大地影响客户的消费选择。

  欧洲也是较早步入老龄社会的地区之一,国家政策倾向于让老年人居住在的公寓中。建筑将城市意味、社区功能和生态目标三种元素结合在一起,讲究自理自助。如慕尼黑奥古斯提诺姆老年公寓,这是全球诞生的第一家老年公寓,目前通过基金会和服务公司运作,已经有40多年的历史。该公寓设施齐全,功能完善,服务优良。除医疗等必备配套外,洗衣室、休息室、礼拜堂、桑拿、室内游泳池(兼具锻炼和治疗作用)、健身中心、图书馆、钢琴室、发廊、咖啡吧、餐厅、迷你型高尔夫设施等一应俱全。

  亚洲养老:家庭养老

  与国家讲究自主不同的是,亚洲国家家庭传统观念较强,亚洲国家多致力开发家庭养老的功能。

  日本、新加坡是较早进入老龄化之列的国家。因为有较雄厚的经济实力,这些国家一方面汲取了社会福利养老的特点,充分赋予老年人优厚的社保;另一方面,基于传统东方家庭观念的延续,它们还致力于开发家庭养老的功能,如提倡和鼓励“多代同居”(例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”)。

  在日本,日本的老龄人生活质量是在良好的社会保险保障体系基础上实现的。养老社区提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘有港北新城。可借鉴之处有:老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内,突出自助处理。

  港北新城是日本典型的“镶嵌式”养老住宅,它把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内,使老年人的生活更加丰富多彩。

  港北新城把老少户住宅(二代居)、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅,或者同一单元内上下层相邻的两套住宅,其中一套为老人居住,另一套为子女家庭祝老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计,例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。

  另外,在日本,现在并不主张盖大型养老院,而是强调老人们在自己的家中养老,加强与社区的互动。目前,日本的养老服务以推行“小规模、多技能的社区养老”为主。在小规模、多技能的社区养老院中,床位在20?30张,包括24小时的入住照顾服务、白天的日托服务和居家上门服务,类似于养老地产的“7-11”。

  新加坡主要的养老模式以为主导,由提供90%的建设资金,对养老机构各项服务提供不同的津贴。同时,在建利房时,专门设计适合几代同堂的户型,并在购房价格上给予优惠。由于政策引导,目前已婚子女与父母合住同一组屋或同一组屋区的拽已达41%。

  据上述克而瑞研究中心研究员介绍,目前国家养老模式主要以家庭养老、居家养老和机构养老三种基础养老模式为主。随着社会发展,发达国家的一些养老机构在觉察到老人不同的需求后,开始推广诸如互助养老、以房养老、旅游养老、候鸟式养老等多种形式的养老模式。

  随着国内养老产业市场,国内养老模式逐步出现在大众视线中。

  值得注意的是,一方面,尽管养老机构在不断增加,但依然供不应求;另一方面,参差不齐的服务却难以获得老年人的认同。在养老产业上,我国依然存在很多问题,需要及各方不断摸索,推动产业成长和发展。

  “国外养老模式值得国内企业借鉴,他山之石,可以攻玉。”该研究员表示,吸彼长处,开发符合国内老年人需求的养老产品,是国内企业的当务之急。(《新财经》)

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